La Commission ayant jugé les deux plaintes recevables, elle a adressé au gouvernement suédois une lettre de mise en demeure sur ces deux cas. Le gouvernement (13) a nommé en 2005 une Commission chargée d’analyser « l’espace existant dans le cadre de l’Union européenne pour conduire une politique nationale du logement » et plus spécifiquement le rôle, notamment en matière de fixation des loyers, des sociétés communales. On observe une grande diversité d’approches et la part du secteur locatif social dans l’ensemble du parc en témoigne : les Pays-Bas possèdent une propor… 8 En 2005 (Suède), les logements collectifs en accession à la propriété représentaient 20 % du parc total, les locatifs privés 17 %, les locatifs publics 20 %, et l’accession à la propriété en maisons individuelles 42 %. Sur ces questions, une brèche a été ouverte par le dépôt auprès de la Commission européenne de deux plaintes de l’organisation suédoise des propriétaires immobiliers privés (9). Elle suggère d’augmenter progressivement les loyers (maximum 5 % par an) dans les endroits les plus « chauds » et à l’inverse, de les diminuer en cas de faible demande et de logements vacants. SWAY THEM WITH SUEDE. La première (2002) (10) conteste les aides de l’État aux autorités locales pénalisées par un grand nombre de logements vacants, la seconde (2005) (11) accuse les communes de financer indirectement leurs compagnies de logements (garantie, prêts et retours sur investissement avantageux etc.). De fait, dans ces quartiers périphériques en banlieue de Stockholm par exemple, la distinction entre service d’intérêt général du logement social et logement d’utilité publique apparaît bien conceptuelle face aux dynamiques de ségrégation spatiale et sociale en présence et à leurs conséquences en termes d’exclusion et d’érosion de la cohésion sociale. Instrument fondamental de la construction de l’État providence dans les décennies de l’après-guerre, la politique du logement a peu à peu perdu la place qu’elle occupait dans l’organisation sociale du pays. 6 SCB, Bureau Central de Statistiques, « Parc de logements au 31-12-2007 », 22-05-2008. Ce phénomène s’explique en grande partie par la transformation de logements locatifs en logements en accession à la propriété (60 % des « nouveaux » logements en AP) mais, très inégalement réparti dans le pays, concerne essentiellement les grandes villes (7). Dans une telle approche, tous les ménages sont éligibles au logement social, indépendamment de tout critère de ressources. Dans la plupart des Etats de l'Union européenne, le logement social a vu le jour à l’initiative du secteur privé (associations caritatives et sociétés privées qui ont construit des logements pour leurs employés, mais aussi solutions coopératives/initiatives personnelles), en réponse aux nouveaux besoins en logement résultant de l’industrialisation et de l’urbanisation massives du début du XXe siècle. Le logement locatif social. Europe : pas sans toit ! Peuples indigènes Atteindre la durabilité par les filières : de la production à la consommation, dph participe à la coredem Les plaintes de la Fédération européenne de la propriété immobilière adressées à la Commission européenne ont visé, comme souvent, à provoquer un arbitrage interne sous la pression de la Commission en l’absence de toute acceptation de changement par les autorités nationales et par la voie législative classique. Les suédois eux-mêmes doivent patienter parfois jusqu'à 20 ans sur des listes d'attente afin d'obtenir des contrats de location en centre-ville. 1 À l’initiative des conservateurs (élus en octobre 1991), mais poursuivie par les sociaux-démocrates, à leur retour au pouvoir. Mais dans quel sens ? 3 options face à la pratique décisionnelle de la Commission. Par étapes successives, le système a évolué au gré de réformes, tant économiques qu’idéologiques, pour faire aujourd’hui l’objet d’un débat sur la question des loyers, la notion de « logement social » et le rôle des sociétés municipales de logement. Le logement en question, Frédérique Boucher-Hedenström est experte internationale (Planification et développement, services publics) à Bruxelles. d'Europe du Nord, repose sur une conception "universaliste" du logement social. Voilà à peine un an que je suis arrivée en Suède et ça va déjà être la deuxième fois que je déménage ! En Suède, par exemple, des sociétés municipales de logement à but non lucratif accueillent environ 22 % de la population. En effet, les plaintes des investisseurs privés avaient contesté : 1. la légalité des aides d’Etat ponctuelles versées par les communes suédoises à leurs sociétés de logement en difficulté, notamment dans le nord et le centre du pays en raison de la désertification de ces zones et de la vacance structurelle des logements. De nombreuses opérations sont éligibles aux taux réduits de la TVA (5,5 % et 10 %) dans le cadre du logement locatif social. 15Aux Pays-Bas, la conception du logement social a longtemps été « universaliste », dans la lignée des pays dont le régime de protection sociale est « social-démocrate » , tels que la Suède et le Danemark. Le logement en Suède : pourquoi je fais partie des privilégiés. Négociés chaque année entre ces dernières et les associations de locataires, les loyers publics conditionnent le niveau des loyers privés. Or, jusqu’à ces dernières années, aucun parti, y compris le parti conservateur initiateur de la dérégulation du secteur, n’avait osé remettre en question le système de régulation des loyers - publics et privés - fondé sur l’application de la « valeur d’usage » et le rôle normatif des sociétés publiques de logements locatifs. Bien que le recul du parc social depuis les années 1980 en Europe du Nord et de l’Ouest brouille le clivage traditionnel entre cette partie de l’Europe, qui appuie le secteur locatif social et privé, et l’Europe du Sud, qui investit peu dans le logement social et favorise l’accès à la propriété, les disparités restent marquées. 13 Social-démocrate. Si les communes disposent d’un droit de réservation sur une partie du parc de logements afin de loger des ménages en difficulté, l’accès au logement public ne fait pas l’objet de critère spécifique d’attribution mais d’une simple gestion de listes d’attente en fonction de la date d’inscription. Démocratie politique et politique extérieure des sociaux-démocrates 29 8. La Commission envisage deux « modèles » pour rendre les sociétés de logements publics conformes au droit européen. 565 appartements à louer dans ce pays: Suède. La deuxième ville du Royaume est Göteborg, suivi de Malmö et enfin Upp… Au Royaume-Uni, tous les logements du parc social doivent atteindre l’étiquette C à horizon 2030 et les logements des étiquettes F et G doivent être éradiqués à horizon 2020 (1). Société Logement social, les trois modèles européens Avec la flambée générale des prix de l'immobilier, le logement social est un enjeu crucial. La Suède a toujours défendu la « neutralité » des statuts d’occupation (« des logements décents accessibles à tous ») et refusé la notion de « logement social ». Lisez les commentaires et choisissez l'offre idéale pour votre séjour. Contact : fr.bou.hed (at) skynet.be. En Suède le concept de logement social n'est plus usité. Ce dernier est en effet basé sur les accords intervenus entre les associations locales de locataires et les sociétés communales de logement dans la fixation des loyers et leur évolution annuelle dans le parc public. Aussi, quelle est désormais leur légitimité à fixer la norme en matière de loyers, que leur contestent notamment les propriétaires privés ? Les prochaines élections législatives ont lieu en 2010 et il existe des divergences sur la question du logement entre les conservateurs au pouvoir et leurs « challengers » sociaux-démocrates, donnés favoris dans les sondages actuels. Il faut savoir que bon nombre de Suédois sont propriétaires de leur appartement, non pas qu’ils sont plus riches que les Français, mais parce que les prêts immobiliers sont plus accessibles. Source, Boverket « L’histoire des sociétés communales de logements », annexe au rapport du gouvernement, SOU 2008 :38, 18 avril 2008, 9 Déposée par l’intermédiaire de l’influente « European Property federation » (EPF), 10 Lettre à Ronald Feltkamp, 01-07-2002, Commission européenne, DG COMP-H-3, EPF. Je vais vous raconter l’enfer du locataire Une cage d’escalier - Eirik Refsdal/Flickr/CC Je suis actuellement, et depuis début janvier, en post-doctorat en chimie à l’université d’Uppsala, en Suède (à 60 km au nord de Stockholm) au laboratoire Ångström. Social influencers can build branding and connect a product or service to a desired group or segment with a single pic. Ce précontentieux communautaire reste très spécifique et s’explique par la particularité du système suédois de régulation du marché locatif basé sur l’existence d’un secteur public du logement pleinement intégré au marché car ouvert à tous et ayant pour objet de réguler le marché locatif privé et non pas de se limiter à satisfaire les besoins en logement des personnes qui en sont exclus ou qui y éprouvent des difficultés d’accès. Elles ont, comme leurs homologues privées, le droit de vendre tout ou partie de leur parc à des sociétés privées et d’appliquer la règle du « right to buy » (vente aux occupants) à leurs locataires. En Suède, on peut dater des années 1930 le début du welfare. En termes politiques, il s’agissait de créer une nouvelle société, débarrassée des classes sociales. Cette dernière a finalement accepté de retirer sa plainte à la Commission européenne si ses revendications d’assouplissement de la régulation des loyers étaient prises en compte… cqfd. Les plaintes pour aides d'Etat illégales au logement social se sont multipliées, en Suède, Pays-Bas, Belgique, Luxembourg et dernièrement en France. Si vous avez opté pour Stockholm, la capitale, il est important de noter qu'il s'agit de la ville la plus peuplée du pays, avec 897 000 habitants. La suppression des compensations de service public aux sociétés communales de logement, consécutive à la décision du gouvernent de sortir le logement social du SIEG de façon à maintenir son accès universel, commence à poser des problèmes financiers à certaines sociétés de logement. l'association foncière logement s'entend de celle mentionnée à l'article L. 313-34 du même code. Dans ce contexte, quel rôle peuvent jouer les 290 sociétés municipales de logement, détentrices de près de 850 000 logements, soit 20 % du parc total de logements (8)? Ce rôle leur donne-t-il une position dominante sur le marché ? C´est pourquoi on parle beaucoup plus volontiers de logement public que de logement social dans le cas de la Suède. Longtemps caractérisée par un modèle original en matière de politique du logement, la Suède est entrée dans un processus de « normalisation » qui la rapproche des autres pays européens. SIEG, Aides d’Etat, Marchés publics, Coopération public-public, TVA minorée, Semestre européen, Droits sociaux ... FEDER, FSE, BEI, Plan Juncker, l’Europe investit dans votre logement social, Euro Benchmark des politiques de logement social, Accueil > Droit de l’Union > Logement Social et SIEG > Définition du logement social > Suède, Garantir l’accès universel au logement social : la stratégie des acteurs suédois. Elle propose l’abandon du rôle normatif de ces dernières et fixe comme paramètre principal de la structure des loyers « la demande ». 7 Ainsi entre 1990 et 2005 le Grand Stockholm a perdu 21 000 logements municipaux et 28.000 logements locatifs privés, tandis que l’accession à la propriété en immeubles collectifs s’accroissait de 120 000 logements (+ 66 %). Mais ce positionnement explicite dans le marché du logement en tant qu’opérateur à part entière, interdit de fait tout aide d’Etat spécifique à ce secteur. Sociétés à but non lucratif, propriété des communes (qui nomment leur conseil d’administration) et de taille variable (de 33 à 23 500 logements), elles ont longtemps été investies d’une responsabilité particulière dans la politique du logement du pays. Sur la base de ces trois options, un consensus s’est dégagé autour de cette dernière solution, la notion de logement social réservée aux groupes sociaux défavorisés étant étrangère à la culture et aux traditions universalistes de l’intervention de la puissance publique dans le marché du logement. Selon le premier, elles agiraient en totale concurrence avec les autres acteurs économiques, sans aucune aide publique (14) et chercheraient à « réaliser le maximum de profits possibles ». La Suède a toujours défendu la « neutralité » des statuts d’occupation (« des logements décents accessibles à tous ») et refusé la notion de « logement social ». nécessaire]. La Suède n'est pas encore un paradis social 28 5. Aussi, rien d’étonnant à ce que les investissements et la demande s’orientent vers l’accession à la propriété (4). Son objectif principal - la suppression progressive des aides de l’État - est aujourd’hui atteint. Se loger en Suède peut se révéler être un parcours du combattant notamment dans les grandes villes (Uppsala, Malmö, Göteborg et évidemment Stockholm). 11 CP 115/02 ”Financial Support Granted to Swedish Municipal Housing Companies”, Lettre à Nellie Kroes, DG COMP, 30-05-2005, EPF, CP 115/02, EPF (European Property Foundation). 3 La localisation (banlieue ou centre par exemple) n’intervient pas, en principe, dans le calcul des loyers négociés chaque année, seules jouent la comparaison avec la zone proche et l’équivalence des logements (normes de construction, d’espace et d’équipement, coûts de gestion, etc.). Aucun plafond de ressources n'est fixé et les loyers sont négociés avec les représentants des locataires. Depuis 2006 une coalition de partis de droite est au pouvoir au niveau national. 2. mettre en place un système mixte de logements publics communaux – logement social + logement public ouvert –, en introduisant une frontière entre les deux segments et en limitant les aides d’Etat au segment du logement social (qualification partielle de service d’intérêt général et séparation comptable des deux activités). Le nouveau gouvernement conservateur, plus réceptif à ces demandes mais extrêmement prudent quant à leurs conséquences sociales et électorales en cas d’augmentation sensible des loyers, a souhaité qu’une solution interne soit trouvée pour le futur sur la base d’un compromis entre l’ensemble des parties prenantes (fédération des locataires, fédération des sociétés communales de logement et la fédération de la propriété immobilière). Ses conclusions serviront sûrement de prétexte aux uns et aux autres pour infléchir la politique du logement et revoir la question des loyers et des sociétés municipales. Ces deux modèles ouvrent, chacun à leur façon, la voie à un marché du logement à deux vitesses et contredisent le principe du « logement accessible pour tous », base historique de la politique suédoise du logement. Débat qu’alimentent deux plaintes déposées auprès de la Commission européenne et un rapport gouvernemental (avril 2008) consacré à «  L’Union européenne, les logements publics et les loyers ". Conséquence de ces évolutions contrastées, les inégalités, géographiques et sociales, d’accès au logement se sont accrues. La caractérisation du parc dit « social » n’a pas de définition unique à travers l’Europe. L’idée était, fondamentalement, de procurer un bon logement à tous, sans distinction de revenu. La seule personne avec qui ça arrive, c’est ma collègue argentine… qui n’est donc pas suédoise. 2 Loi (2000 : 1383) « sur la responsabilité des communes en matière de fourniture de logements», entrée en vigueur le 01-01-2001. Le marché du logement en Suède est très différent du français, et cela peut être très déroutant pour un nouvel arrivant. Ce principe reposait sur deux présupposés essentiels, à savoir qu’aucun plafond de ressources n’était exigé des candidats à un logement, y compris dans le parc locatif public et que les aides financières de l’État étaient accordées à tous les statuts d’occupation - accession, locatif privé et locatif public - en fonction de leurs coûts relatifs. Une autre façon de contourner la pratique décisionnelle de la Commission sur les "services publics à caractère social" consiste en effet à ne pas expliciter leur fonction sociale... Représentation auprès de l’Union Européenne, Réponse du gouvernement suédois à la Commission, Rapport officiel sur la réforme du logement social, Contrôle des aides d’Etat sous la forme de compensation, Recommandations pour les Etats membres : le logement toujours visé, Une reconnaissance claire du rôle du logement social, Parce que notre avenir se joue également à Bruxelles, Contrôle des projets HLM cofinancés par le FEDER : dispositif d’appui. fr.coredem.info. 5 Déjà, en 2000, Bengt Turner, ancien Directeur de l’IBF, Université d’Uppsala, estimait que l’on s’orientait «vers la disparition du parc locatif», au moins dans les parties centrales des villes. Il grossit artificiellement la demande et n’incite pas les sociétés privées à l’investissement locatif privé, peu rentable. Il s’agit d’une conception universelle du logement social, ouverte par définition à l’ensemble de la demande et ayant pour vocation de réguler le marché du logement et de faire obstacle à la spéculation immobilière. En Suède par contre, où le terme même de logement social n’est pas usité voire rejeté, l’hypothèse en cours d’analyse au sein du nouveau gouvernement installé en 2007 a consisté à maintenir la conception universelle du « logement social » tout en neutralisant l’impact du droit communautaire de … Ces aides d’Etat n’ont pas été notifiées par la Suède et elles ne peuvent être justifiées au titre des compensations en raison de l’absence de qualification de service d’intérêt général du logement public communal dans le droit interne suédois. Temps de lecture : 4 minutes. Réformées au début des années 2000, la plupart ont été converties en sociétés anonymes publiques. Mais en Suède, d’après mon expérience, on ne mélange pas travail et vie privée. En effet, le marché immobilier local peut demander pas mal de recherches, notamment dans les plus grandes villes. Le secteur public prend largement la forme de compagnies municipales. La commission parlementaire ad hoc désignée par le gouvernement afin de proposer des éléments de réponse à la mise en demeure de la Commission européenne a émis trois options possibles : 1. circonscrire le système communal de logement au périmètre du logement social tel que développé par la Commission européenne de façon à résoudre la question des aides d’Etat dans le cadre de la compensation d’un service d’intérêt général de logement social réservé au groupes sociaux défavorisés. En Suède, l’utilisation de l’énergie doit être 50% plus efficace à horizon 2030 qu’en 2005. Il convient également de noter que la conception universelle du « service d’intérêt général du logement suédois » n’a pas empêché le processus de ségrégation sociale et raciale de sévir dans le parc de logement communal. Dans la mouvance des dérégulations - notamment fiscales - des années 1990, le financement du logement a fait l’objet d’une réforme drastique (1). La Finlande a une conception du logement social fondée sur les plafonds de ressources. En effet, la Suède ne qualifie pas explicitement ces sociétés communales de logement d’entreprises de logement social, pas plus que le logement public de service d’intérêt général du logement social. Par ailleurs, les négociations obligatoires entre les bailleurs publics et les locataires seront étendues aux bailleurs privés de façon à minorer la dérégulation du marché locatif et la progression des loyers. Ecart entre les objectifs officiels et la réalité 29 7. Le secteur du logement est désormais ouvert au marché et la « politique du logement » est reportée de l’État - désengagé - sur les communes (2), et donc indirectement sur les sociétés municipales de logements locatifs. La politique de neutralité 29 L'accès au secteur des logements sociaux a diminué dans les années 80 à mesure qu'augmentaient les taux de chômage et de formation des foyers et que baissaient les investissements. En effet, la Suède ne qualifie pas explicitement ces sociétés communales de logement d’entreprises de logement social, pas plus que le logement public de service d’intérêt général du logement social. La Suède face à l'essoufflement de son modèle social. 14 Selon article 87 (1) du Traité européen, Atteindre la durabilité par les filières : de la production à la consommation. Parce que l’avenir du logement social se joue aussi à Bruxelles. Si vous avez l'intention de chercher un logement en Suède, sachez que vous allez devoir faire preuve de patience. Avec elle, j’ai fait un double-date, du crossfit, un anniversaire, de l’escalade… Ainsi, dans les zones rurales et les petites villes, délaissées par leurs habitants le pourcentage de logements vacants et/ou démolis est très élevé, alors que dans les grandes agglomérations, la pression sur le logement et la forte hausse des prix fonciers et immobiliers sont facteurs de ségrégation et de pénurie - ce que traduit l’existence d’un important « marché noir » du logement, notamment à Stockholm. Elle renvoie alternativement au statut juridique du bailleur, au régime des loyers (inférieur ou non à ceux du marché), au mode de financement, et enfin, dans presque tous les pays, à la population cible. Ce système est assimilable de fait à un service d’intérêt général du logement, visant à satisfaire l’ensemble de la demande en imposant une régulation collective par une politique tarifaire fondée sur un accord entre les représentants des locataires et les sociétés communales de logement qui sert de référence aux tribunaux en cas de contentieux sur le marché privé. Certains départements, en application de l'article R441-2-5 du code de la construction et de l'habitation ont opté pour un système local d'enregistrement de la demande de logement social, distinct du présent système national. LOGEMENT SOCIAL Le logement social a comme objectif de permettre à tous l’accès à un logement de qualité et à un prix abordable. Cette responsabilisation des locataires nécessite, bien sûr, un investissement considérable : mobilisation, formation à … Les conclusions du rapport, déposées en avril 2008, devraient aboutir au vote d’une loi, après consultation des instances concernées. La Suède, modèle social ? Mais les questions de ségrégation spatiale, d’accès à la ville et d’intégration économique par l’emploi restent posées pour ces populations malgré la conception universaliste du logement public et le rejet du concept de logement social au nom de la mixité et de la diversité sociale dans l’habitat. Il n’est pas soumis à des critères spécifiques d’attribution et en principe tout le monde peut prétendre à un logement social en location. La particularité de ce système réside dans le fait que les négociations des évolutions annuelles des loyers dans ce parc public entreprises entre les sociétés communales de logement et les associations de locataires, servent de base à la définition par les tribunaux d’une indexation des loyers dans le parc locatif privé. Ces compagnies possèdent et gèrent 900 000 logements, soit 22% du marché total du logement [ 1 ] Logement social (Redirigé depuis Logements sociaux) Un logement social est un logement destiné, à la suite d'une initiative publique ou privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché privé [réf. Contrairement au recours des organismes de logement social devant la CJUE, certaines d'entre elles ont abouti. Selon le second, investies d’une mission de service économique d’intérêt général (SIEG) limitée à la gestion de logements sociaux (au sens « européen » du terme), elles bénéficieraient d’une exemption d’interdiction des aides selon l’article 86 (2) du Traité. Mais pour moi, contrairement à la majorité, ce n’est pas mauvais signe, bien au contraire. Dès les années 1930, la Suède a développé une approche originale de la politique sociale, considérant celle-ci non pas comme un coût mais comme un investissement productif qui permet de concilier efficacité économique et équité sociale. Il en est résulté une file d'attente en matière de logements temporaires de faible qualité de … La loi qui est entrée en application au 1er janvier 2011 a procédé à une libéralisation du secteur public du logement en supprimant les droits spéciaux des sociétés communales de logement et en permettant à tout opérateur d’accéder aux aides au logement social. Le gouvernement envisage de substituer aux compensations de service public un régime d’imposition des loyers à un taux réduit de TVA, disposition non prévue par l’actuelle directive TVA en cours de révision. On parle d’un régime ciblé de type généraliste. Un logement étudiant en Suède, les infos et conseils : La Suède propose de nombreuses solutions de logements pour les étudiants internationaux, à savoir les logements étudiants universitaires, les logements privés, mais aussi les, Site d'aide pour les étudiants français souhaitant partir étudier, voyager, travailler et vivre à l'étranger. Le phénomène de relégation dans les grands quartiers périphériques des années 60 et 70 des suédois pauvres et des immigrés existe bien, certes dans un contexte de maintien de la paix sociale et de fort investissement dans ces quartiers. Une autre option à l’étude consisterait à assigner à ces sociétés communales de logement présentes dans les zones du nord du pays en voie de désertification, une mission d’intérêt général d’aménagement du territoire, en terme d’infrastructure nécessaire à la vie locale, sans dimension sociale particulière de façon à ne pas devoir introduire un plafond de revenus. 4 Ou « coopératives » en immeubles collectifs, à distinguer de la propriété des maisons individuelles. Celle-ci connaît une hausse spectaculaire au détriment du secteur locatif, en particulier privé, en déclin (5) : de 1990 à 2007, ce dernier n’a augmenté que de 4 % tandis que le parc en accession s’accroissait de 41 % (6). C’est l’essence même des propositions de réforme en Suède et en Ecosse qui, si elles se concrétisaient, auraient les effets d’une petite révolution dans le monde du logement social.